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友嘉市场周报(2012.5.28-6.3)


市场周报


2012.5.28-6.3






ü         
成交2129
成交震荡上扬  后期或保持高位

据房管局数据显示,这周主城区商品住宅共成交2129,成交面积为20.39平方米,成交套数环比上升6.5%,成交面积环比上升7。66%。 本周一手商品住宅成交继续保持在较高位。

ü          成交319套较上周下降

据房管局数据显示:商业、办公方面本周成交套数319套,成交面积30029.08平米,较上周分别下浮26。16%和29。81

ü          成交1478成交再创新高 后期波动收窄

据房管局数据显示,本周主城区二手住宅共成交1478成交面积为13.00万平方米,成交套数环比上升19.0%,成交面积环比上升18.2%本周二手住宅成交继续攀升,再创新高。

ü      土地市场溢价成交渐增  供需趋活跃

本周土地市场依旧保持稳定供需,成交方面则表现突出,主城区及郊县成交地块均以溢价成交,个别地块溢价率超50%,开发商频频出手,表现活跃。



本周主城区商品房交易情况

据房管局数据显示,这周主城区商品住宅共成交2129成交面积为20。39平方米,成交套数环比上升6.5%,成交面积环比上升7。66%。 本周一手商品住宅成交继续保持在较高位。由于四月库存量较大,五月开发商积极推盘促销,以价换量,刚需大幅释放,再加上信贷松动及市场政策微调导致市场部分需求入市,导致成交量一直持续处于高位。预计接下来一段时间,市场成交量将在货币政策微调的背景下逐渐回归到正常水平并保持稳定。

图表一:2012-5-282012-6-3周成都市主城区商品房成交量走势图
















图表二:
2012-5-282012-6-3周成都市主城区商品房成交面积走势

















本周主城区商业、办公交易情况

据房管局数据显示:商业、办公方面,本周新增供应面积和供应套数均大幅度下降。本周新增供应套数453套,新增供应面积78529.85平方米,降幅分别为69.37%和33.27%;成交方面,本周成交套数319套,成交面积30029.08平米,较上周分别下浮26。16%和29.81

图表三:2012-5-282012-6-3周成都主城区商业、办公成交量及成交面积走势











本周主城区二手住宅交易情况

据房管局数据显示,本周主城区二手住宅共成交1478成交面积为13.00万平方米,成交套数环比上升19.0%,成交面积环比上升18.2%本周二手住宅成交继续攀升,再创新高。由于7月份存量房评估计税的征税方式即将展开,部分担心届时税费压力增大的购房者集中入市,加速备案,二手成交量又达到一个新的高点。预计后期成交量开始逐渐平稳,但保持高位可能依然很大。

图表四:2012-5-282012-6-3周主城区二手住宅成交量及成交面积走势













本周主城区商品房供应情况

本周主城区商品住宅供应560套,供应面积为5。36万平方米,环比下降55.87%,供应面积环比下降53。69%。(注:本文供应量参考本周取得预售证项目,与实际供应项目可能存在误差)。本周成都主城区共4个预售证,其中2个为住宅项目预售证。本周商品住宅供应量保持低迷状态。本周住宅供应主要来自于城南。虽连续几周一手住宅市场供不应求,但由于房交会期间开发商集中推盘,加之之前积压的存量,目前市场中存量依然较大,市场仍以消耗存量为主。近期成交端表现良好,后期供应将得到持续补充,中原预计后期一手住宅将保持低位,小幅波动。

图表五:2012-5-282012-6-3周成都市主城区商品房供应量及供应面积走势






















本周土地市场依旧保持稳定供需,成交方面则表现突出,主城区及郊县成交地块均以溢价成交,个别地块溢价率超50%,开发商频频出手,表现活跃。

Ø主城区土地供应成交信息

供应方面:本周主城区无新增土地供应;成交方面:本周主城区唯一一宗成交地块被台湾华固建设集团以46.2%的高溢价拿下,该宗地位于发展如火如荼的川师-三圣乡板块,周边项目众多,虽然由于面积较小总价较低,因此拿地门槛不高,吸引开发商竞相争夺,近期主城区几宗地块均以溢价成交,市场复苏态势明显。

主城区供应:本周主城区暂无土地新增供应信息

主城区成交:本周主城区出让1宗国有建设用地使用权,净地面积共计14。92亩,约合0。99万平方米,可建面积约2。98万平方米

主城区土地成交信息

宗地位置

净用地面积(亩)

成交楼面价

(元/平米)

成交总价(万元)

用地性质

拿地企业

出让方式

锦江区玉兰街以南、水杉街以西交叉处,大观村123

14.92

4380

8941

二类住宅

华固建设集团

挂牌

数据来源:成都市国土局

Ø  郊县区土地供应成交信息

供应方面:本周郊县区共发布两宗国有建设用地使用权出让公告,分别位于龙泉及郫县区域;成交方面:本周两宗地块表现出色,顺利溢价成交,而随着市场复苏,郊县区域土地流拍率已大幅降低,5月以来未再出现流拍情况。

Ø 郊县区供应:本周郊县区城区共发布2宗国有建设用地使用权出让公告,共计196.78亩,约合13.12万平方米,可建面积54.00万平方米。

郊区土地供应信息

宗地位置

净用地面积

(平方米)

净用地面积

(亩)

可建面积

(平方米)

用地性质

龙泉驿区龙泉街办玉龙路以东

23333

35。00

151667

商业用地

郫县郫筒镇望丛村3社,菊松村6

107853

161.78

388271

二类住宅用地


 






                                            数据来源:成都市国土局


 郊县区成交:本周郊县区共出让2宗国有建设用地使用权,净用地面积共计107。43亩,约合7.16万平方米,总可建面积约为11.94万平方米。


 

郊区土地成交信息

                                                                                                     

宗地位置

净用地面积(亩)

成交楼面价

(元/平米)

成交总价(万元)

用地性质

拿地企业

出让方式

新都区新都镇高桥社区45

89.53

565

6715

二类居住用地

和信百川

挂牌

邛崃市临邛镇工业区4号路西侧、邛新路南侧

17.91

915

4297

二类居住用地

/

挂牌



数据来源:成都市国土局




   社科院称楼市调控难度增大房价不会大跌

20120528 06:53  中国青年报

中国社会科学院一份最新的研究报告称,2012年将是住房分配制度改革以来,房地产行业最艰难的一年。行业利润急剧萎缩,中小企业破产可能激增。不过,它又认为,房价仅止于略有回落,总体降幅不会很大,因为调控的难度在不断增大

      此份名为《房地产蓝皮书》的研究报告已经延续了9年,具体由中国社科院城市与环境研究所担纲,旨在追踪我国房地产市场最新资讯,深度分析,剖析因果,谋划对策,展望未来

      蓝皮书称,去年,中央政府为调控房地产市场,行政与市场手段并用,限购限价限贷等政策全面升级,政策及措施空前严厉,力促房价合理回归。在此情形下,房地产逐渐减缓了步子,降低了温度。

      20111月国家出台了新国八条,即《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔20111)文件。从国家层面第一次要求直辖市、省会城市、计划单列市及房价过高且上涨过快的城市实行限购政策。

      房价难降

      尽管风声鹤唳,但是房价难降。蓝皮书预测,房价可能略有回落,但大幅降价可能性也很小

      受国际金融危机和宏观经济增速回落影响,2012年,房地产需求呈现低迷态势,投资投机性需求进退难舍。一方面,当前多数城市房价已经远超真实消费需求的购买能力,进一步的房价上涨很难实现,同时绝大多数城市售租比也远超正常投资所能承受的赢利压力,高价住房持有的保值风险越来越大;另一方面,股市等其他投资渠道同样前景不明,闲置资本很难寻找有效的替代投资渠道,被迫向房地产市场寻找投资保值机会。

      消费性需求谨慎观望,购房决策取决于房价变化。对广大无房家庭而言,2012年的自住性购房同样可能更为谨慎,观望态度更为明

      由于部分开发企业出现债务危机被迫低价处理存量房产,也由于某些大型企业集团为了主导行业重组并购,通过价格战形成对被并购开发企业的亏损压力,因此整体房价也将在盘整中有所回落。但总体上,由于房地产行业准入限制少,行业外资本较容易进入,行业内垄断企业通过价格战实施并购策略很容易被行业外资本进入而打破,导致得不偿失,因此剧烈的价格战很难形成,总体房价降幅不会很大。

      调控困境

      蓝皮书认为,2012年,我国房地产政策将继续巩固已有的调控成果,调控政策将不断优化和提升,但调控难度也不断增大。一方面,国内外闲置资本仍然对房地产市场形成巨大的投资投机性需求,抑制投机仍将是本年度房地产调控的重要目标;另一方面,宏观经济增速回落,保增长压力增大,宏观经济调控可能逐步由紧缩转向宽松。
 
     
经济增速回落,生产性领域投资赢利下滑,特别是民营经济经营环境困难,而资本市场制度改革仍有待突破,居民储蓄和闲置资本仍然缺乏有效的投资渠道,被动流向房地产市场寻求保值增值。同时,国际资本市场受美欧经济复苏乏力和宽松量化货币政策影响,闲置货币充足,很容易形成对我国房地产市场的套利行为。因此,2012年房地产市场应对国内外资本市场套利性的投机需求压力仍然很大,抑制投机性需求仍将是本年度房地产政策调控的中心任务。

      然而,政府与企业、中央与地方利益诉求差异,使调控政策执行和实施难度日益显现。在经历经济增速下滑、土地出让流拍和土地出让收入大幅下降后,一些地方政府正面临严重的经济增长和财政收支压力,渴望活跃房地产市场以解燃眉之急;经历交易量萎缩、房价调整的房地产行业,也面临赢利下滑、资金链断裂的风险,必然试图寻求为房地产调控政策松绑。政府与企业、中央与地方差异化的利益诉求,导致地方政府和企业在对中央政策的执行和实施中,更积极寻找有利于自身利益的政策突破,消极应对不利于自身利益的政策实施,导致调控政策的执行和实施难度增大









 


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